収益不動産についてコンサルタントに見解を伺うテスト
こんばんは、たぬきたんです。
僕、以前はよく不動産セミナーによく顔を出していた。しかし、最近は全く行く気がしていない。
何故か？
それはそもそもいい物件というのが、ほとんどないからだ。
いや、物件自体はあるのかもしれないが、楽街やHomesのように一般にでてくるような物件がないだけなのかもしれない。
そんな中でセミナーに行くとお決まりの不動産が将来の年金になるだの、保険代わりになるだのと言った儲かるというより将来の備えとなりますよ、という文句で売り出しをしているところがほとんどなのだ。
（さすがに節税になる、というのが嘘だと皆さん分かってきたのでそれは言うところが少なくなってきたように思う）
その謳い文句は正しい。
少なくとも今現時点で儲かるというより将来に対する備えという考えでするのが、今の状況だと正しいのだ。
しかし、この状況下では都内だと中古区分マンションであっても管理費と修繕積立金を引いた実質利回りで４、５％の利回りの物件がざらで、どんなに頑張って探しても７％になれば優良物件だ。
（新築の区分マンションではもはやお話にならない）
その利回りでは実際のところ、頭金を1割入れてローンを組むとしても毎月の利益が出るところは本当に少ない。
そして酷いところだと詐欺の業者もいて僕もそのような詐欺業者に引っかかりそうになり500万円を騙し取られそうになったことがあるのだ。
（このときは最後にはその業者に警察に相談する旨を伝え、最終的にはその業者を怒鳴りつけ刺し違えても金を取り戻そうという気持ちで対応し、返金された。ちなみにその業者はまだ営業を続けており、今もセミナーで集客を続けているようだ）
そんな分けでそもそも不動産投資自体をしばらくは見る気はしなかった。
ただ、以前として不動産投資セミナーや不動産フェスというものは相変わらず活況なようである。
さらには不動産投資塾などという高額な会費を取る有名な大家が主催する塾さえも存在するようなのだ。
そのような塾は少し検索するだけで酷い評判ばかりが出てくるわけなのだが、未だになぜそのような商法が成り立っているのか不思議でならない。
そこで、僕は以前に不動産セミナーでお会いした不動産コンサルタントへ最近、気になる不動産の購入について相談してみることにした。
そのコンサルタントは、今年の１月にお会いしたのだが、以下の内容で提案しているとお話をしており、もしそんな物件があるのであれば検討してもいいかもしれないと思える内容だった。
・23区内で比較的、路線価が低い区
・ローンは30年で利率は２％以下
・経費を抜いた手残りのキャッシュフローは1.5万円ほど。
・空室リスクは1割（1年1か月ちょっとは空室があると想定）
・金額は800万円～1500万円
上記はローンとキャッシュフローを考えると上記想定での家賃はおそらく6～7万円前後だろうと思われる。
・物件価格を1000万円と想定、金利２％で30年ローンだと月3.7万円を返済する。
・管理費、修繕日を合計1万円だとすると4.7万円
そんな物件はなかなかないのではないか、と思い1時間ほど検索しローン等の検証を行ってみると全く出てこないわけではなかった。
確かに少ないんだけど少しは出てくる。いや、もちろん築30年越えではあるのではるが。
そして今回、僕が探して、コンサルタントへ相談したのが以下のような物件だ。
彼がどのような見解を出してくれるのか、非常に楽しみにしている。
・1000万円
・東京23区の駅から徒歩3分
・利回り11％（管理費、修繕費を抜いて7.5％）
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ばいびー！
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