投資は自己責任、って言われたって不動産投資で本当に失敗したらマジでやっばいよ～の巻

こんばんは、たぬきたんです。

最近はワクチン接種率も上昇してきてかなりコロナ感染者数も減ってきましたね。
今後、第6波が来るのかどうかは分からないのでまだまだ予断は許しませんが、一息ついたという感じでしょうか。

コロナ渦においては自粛をしている人は、ここ1年半あまり遊びにも行けなかった状況が続いていたかと思いますが、少しは羽を伸ばせそうですね。

自分も旅行はおろか飲みにも1年ほどは行っていないです。
さすがに少しはと思い週末に不動産投資関連の交流会に参加しようと思います。
友達との飲み会とは一味違ってこのような交流会も楽しみですね。

さて、僕は最後に物件を購入してから3年経過し、最近は物件を見ることも辞めていました。
もちろん、最近の物件価格高騰により買い控えていたということもありますが、ある不動産屋から紹介された物件について反省したのでその後は購入に慎重になっています。
その物件はかなり前向きに検討していましたが、買ってしまったらやばかったなぁというレベルの物件で辞めていて今となっては本当に良かったです。

今回はその物件と反省点について書いて行こうと思います。

【物件概要】
その物件は某空港がある地域のでホテルになります。
大体以下のようなスペックです。（あまり特定されないよう多少ぼやかしてます）
・空港から約5キロ
・アクセスはホテルの送迎バス
・部屋数は約100室
・ワンルームタイプ
・価格は300万円弱
・キャッシュフローはネット利回り約10%くらいだったかな（うろ覚え）
・基本的な管理はホテル運営側で実施するのでオーナーは家賃を受け取るだけ

【検討した理由】
当時は2018年でオリンピックを控えており、ホテル需要はまだまだ上がりそうであったこと、住居用物件は利回りが悪くなりキャッシュフローが出なくなっていた。
この物件であれば、ホテル運営会社部屋を貸し出して賃料をもらう形式であったので、入居付けを考えることもなく安定的キャッシュフローがあると考えてこともある。

また、2018年くらいは不動産投資ブームも加速しており、買い進めることがいいことだ、買い進められない人は投資家として能力がない、くらいな雰囲気があるくらいだったので自分も買い進めなければならないのではないかという思いもあった。
これは当然、勘違いなのであるが。

さらには値下げ交渉をして1割くらい安くなったこともあり、かなり前のめりで購入しようとしていた。
当時のメールを確認してみたのであるが、買う気まんまんでメールしていたので恐ろしい・・・

【購入を断念した理由】
さて、購入について詳細を聞いてみると売主はかなり急いでいるとのことであった。
詳細を聞いてみると1か月先に総会があり、1億円ほどの修繕費用について決議がとられる予定だとのことであった。
不動産屋の担当者は部屋数も多く一人あたりの負担金額は大したことはないですよ、などとのたまわっていたのだが、1億円を100室のオーナーで割れば一人あたりの負担額は約100万円なので多額の負担と言っていいだろう・・・

そこで少し冷静になり、過去の修繕履歴について聞いてみたところほぼ毎年、数千万円～1億円弱の修繕が発生していたことが分かった。
おいおい、毎年そんな金額払うことになったキャッシュフローは大幅なマイナスじゃねーか！

修繕履歴を確認することは不動産購入する上で基本的なであり、最初に聞くべきことなのに確認を怠っていたことが恥ずかしい。
当然、購入は取りやめて事なきを得ましたが、そのような物件、売るにもなかなか売れないだろうし、買ったら地獄だったかもしれません。
さらにはその後、コロナ渦に突入することになったので、九死に一生を得るとはこのことだろうなと思いました。

それではおやすみなさい。

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